昨天12月9日刚刚在公司的会议中心举办了一个小型的讲座与研讨会<<Condo 热的冷静分析>>, 与几十位前来参会的朋友们一同就多伦多CONDO柏文市场的特点,现状, 热点地区, 机遇与风险进行了讨论与分析, 现将我讲座的内容及与会者的探讨同读者们分享一下, 以下的观点仅做参考.

1.多伦多CONDO柏文市场的特点

• 根据URBANATION 顾问公司统计数据显示, 大多伦多地区现正在施工及目前已推出市场的CONDO柏文项目达249个, 总计58,000多个单位. 多伦多已取代纽约, 洛杉矶成为北美CONDO 柏文在建数目最多的地区, 可以称之为北美的CONDO王!
• 在新建CONDO柏文中, 高层大厦的比例不断攀升, 从2001年的27%升到今年2007年的50%以上.
• 在价格上, 售价20-30万的小户型CONDO单位最受欢迎. 购买的人群以年轻人, 单身,初次买房者及投资人为主体
• 新建的CONDO 柏文多数集中在DOWNTOWN市中心, 湖滨, 地铁沿线及交通方便的热点地区

      2.多伦多CONDO柏文市场的现状

• 2007年对于多伦多的CONDO市场来说是个分水岭, 因为CONDO柏文的销售数量今年首次超越占房地产市场主流的低层房屋数量, 2007年也是多伦多地产历史上CONDO柏文销量最多的一年.
• 在新屋的销量上, CONDO柏文在销售量上也超越了低层房屋. 总而言之, 今年多伦多地产市场是柏文CONDO年!
• 由于独立房价格不断上升, 令首次购房者纷纷转向价格相对较低的CONDO柏文市场是今年CONDO市场火爆的原因之一,此外一些投资者的涌入是CONDO热的另一原因
• 为配合初次购房者的需求, 已有部分开发商开始准备兴建面积较大的柏文单位. 而市政府也要求一些零售商建设超级市场, 据悉已有多个零售商预期在市中心地区会建造13间大型超级市场.
• 据RE/MAX估计, 多伦多新售CONDO单位的平均价约$450/平方尺左右, 大多数经济学家认为明年还会有一定升值空间. 也有部分经济学家认为潜在泡沫信号已经出现
• CMHC调查结果显示, 在已建成入住的CONDO柏文中, 有18%的单位是投资出租物业. 投资比例十分健康.

 3.多伦多CONDO柏文市场的热点地区

      我们简单将大多伦多CONDO柏文市场热点地区分为3个层次:

• 一线地区:

1.)    市中心DOWNTOWN 金融, 大学区(以BAY & YONGE为中心)

2.)    市中心DOWNTOWN湖滨区

3.)     伊桃碧谷ETOBICOKE湖滨区

4.)     北约克NORTH YORK (YONGE & SHEPPARD地铁沿线)

• 二线地区:

1.)    密西沙加DOWNTOWN市中心(SQUARE ONE)

2.)    士嘉堡市中心(TOWN CENTRE)

3.)     约克区YORK REGION (万锦市,列治文山市及旺市)

• 三线地区: 其它地区

 4.多伦多CONDO柏文市场的机遇

• 在西方10个特大都市中, 多伦多的CONDO房价是最低的, 十余年来的增长幅度也是最低的. 不要说与纽约, 伦敦相比, 就是澳洲的悉尼也早已与多伦多不是一个级别了.
• 对比加拿大的5个大都市(温哥华,卡尔加里,埃德蒙顿,蒙特利尔), 多伦多CONDO价格位于中游, 但近年的增长幅度却是最后一位.
• 多伦多房地产市场11年来5.9%的年均增长幅度也意味着大多地产市场是十分健康的
• 多伦多CONDO柏文市场的繁荣近年刚刚起步, 价格也刚刚进入较强上升通道, 依照国际地产市场规律, 在本国经济持续稳定增长的条件下, 将会有较强较长的上升空间.
• 加国贷款利率在明年2008年仍将是低利率时代, 对本国房地产市场会起到积极的影响
• 大量新移民的持续涌入, 将是多伦多CONDO柏文市场强有力的支持.
• 在美国地产大势走低的情况下, 纽约的房价, 尤其是曼哈顿CONDO的价格仍然大幅攀升, 多伦多作为加拿大的金融与经济中心, 其DOWNTOWN的CONDO柏文也将会有相似的走势

 5.多伦多CONDO柏文市场的风险

• 美国总体地产市场的持续恶化, 对加拿大的房地产市场有着较大的心理影响
• 加拿大的经济严重依赖于美国的经济, 如美国经济出现衰退, 加拿大的房地产市场将会出现大幅调整, 所以我们一定要紧紧盯住美国的经济而不是美国地产市场. 请记住地产市场是具有LOCAL性的, 即使美国总体地产市场在持续恶化, 但仍有很多地区的房价仍在攀升!
• RE/MAX透露, 投资者购置的城区 (DOWNTOWN) 柏文CONDO单位占相当的比例, 近期多伦多几处新售CONDO大厦 (例如1 BLOOR) 出现火爆热烈景象, 不禁使人联想到80年代末, 地产市场泡沫破裂前, 公众抢购的一幕.
• CONDO价格的上升也拉高对购房者收入的要求, 今年在多伦多购买一套700平方尺的CONDO单位, 买主家庭年收入须7万元以上才有能力供款
• 加国西部近几年地产市场持续火热, 温哥华,卡尔加里,埃德蒙顿的年增长都在15-50%之间, 泡沫信号已显现.
• 近年国际地产投资者开始大量涌入加拿大西部地区, 而现正在从加国西部向东部逐步转移, 该类投资者将会带动多伦多豪华CONDO市场持续走俏.

CMHC预测, 加拿大房地产市场2008年仍将会持续增长, 总而言之, 现在多伦多的房地产市场, 特别是CONDO柏文市场充满着机会与风险, 没有人能准确预测将来几年房势的走向, 记得2002年回北京的时候, 一位搞地产开发的同学告诉我, 他们在三环内新建的楼房已经卖到了$8000/平方米, 但还是有人购买, 疯了! 如果您在当时疯子般的买下一套CONDO, 现在$25000/平方米的价格定会让您赚得笑逐颜开. 但如果您两年前在佛罗里达FLORIDA的海滩边以45万美元买下一个CONDO楼花, 今天您赔掉的可能不止是15%的DEPOSIT了. 所以如果您是投资者, 应做好两手准备, 几年后您可能收获不小, 但也可能丢掉大钱, 投资之前千万要三思而后行, 在任何时候, 任何投资都是机会与风险并存的!!

以上的分析和建议仅供参考. 如您有兴趣进一步探讨, 请Call 416-797-8088 or Email to GlobalStevenSun@yahoo.com 环球地产集团 孙志峰 STEVEN SUN